Proprietari di casa in Ticino: cambia tutto con l’abolizione del valore locativo

Dal 2028 il sistema fiscale svizzero per i proprietari di abitazioni cambia radicalmente. Il 28 settembre 2025 la Svizzera ha votato per abolire il cosiddetto “valore locativo”: quel reddito fittizio che veniva tassato come se affittassi a te stesso la tua casa o il tuo appartamento, anche in Ticino.

Cosa sta succedendo

L’abolizione riguarda sia la prima casa che la casa di vacanza. Tuttavia, la nuova regola entrerà in vigore solo dal 1° gennaio 2028, dopo l’adeguamento delle leggi federali e cantonali. Fino al 31 dicembre 2027 resta in vigore il sistema attuale.

Prima del 2028: sistema attuale

Finché il valore locativo è tassato:

• Devi dichiarare il valore locativo (reddito teorico di utilizzo della casa).
• Puoi dedurre interessi ipotecari.
• Puoi dedurre spese di manutenzione e risanamento (anche forfettarie, come la manutenzione del tetto).
• Puoi dedurre lavori di miglioramento energetico del tetto, isolamento o coibentazione.

Risultato: rifare il tetto o isolare il sottotetto oggi riduce il reddito imponibile.

Dal 2028: il nuovo sistema fiscale

Con l’abolizione del valore locativo:

1. Niente più tassazione del valore locativo per chi vive nella propria abitazione (prima e seconda casa d’uso proprio).
2. Le deduzioni fiscali per interessi ipotecari spariscono quasi del tutto.
3. Le deduzioni per lavori di manutenzione (tetto, facciate, coperture, ecc.) vengono abolite a livello federale.
4. Le deduzioni per interventi energetici non saranno più automatiche: il Cantone Ticino potrà decidere se mantenerle o meno.

In pratica: dal 2028 rifare il tetto o migliorare l’isolamento potrebbe non dare più vantaggi fiscali federali.

Prima casa vs seconda casa

Prima casa (abitazione principale)

Oggi puoi dedurre interessi ipotecari e spese di manutenzione. Dal 2028, queste deduzioni scompariranno quasi del tutto. Solo i nuovi proprietari potranno dedurre una quota limitata di interessi ipotecari per i primi dieci anni.

Seconda casa (abitazione di vacanza)

Fino al 2027 valgono le stesse regole della prima casa. Dal 2028, anche qui non ci saranno più deduzioni federali, ma i Cantoni potranno introdurre una nuova imposta immobiliare sulle seconde case. In sintesi: la seconda casa non “scappa dalle tasse”, cambia solo il tipo di imposta.

Immobili in affitto

Per gli immobili locati, il principio non cambia: se generano reddito da affitto, restano deducibili gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione necessari per produrre quel reddito.

Perché tutti parlano di tetti e isolamento ora?

Perché fino al 2027 le spese di manutenzione e miglioramento energetico del tetto sono ancora deducibili. Dopo il 2028 questa finestra fiscale potrebbe chiudersi.

✔ Rifare oggi un tetto vecchio può ancora generare un vantaggio fiscale.
✘ Rinviare tutto dopo il 2028 significa perdere le deduzioni federali.

Cosa significa per i proprietari in Ticino

1. Se il tuo tetto ha oltre 20 anni, questo è probabilmente l’ultimo ciclo fiscale in cui il risanamento energetico può offrire un vantaggio fiscale diretto.
2. Dal 2028 niente più valore locativo, ma anche meno deduzioni: rimandare può costare di più.
3. Le seconde case potranno essere tassate con una nuova imposta cantonale.
4. Gli immobili affittati mantengono le deduzioni legate alla produzione di reddito.

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